《瞭望》新闻周刊丨长沙房价洼地效应

湖南省人民政府门户网站 www.hunan.gov.cn 发布时间: 2020-09-13 07:41 【字体:

  ◇在全国大中城市中,长沙经济总量排名第16位,城镇居民人均收入排名第11位,但新建商品住宅价格却排在第64位

  ◇长沙财政对土地的依赖不到40%,有效避免了经济社会发展被高房价绑架,同时也倒逼政府通过发展实体经济来开辟财源

  长沙,有“网红城市”之称。这里有深受年轻人追捧的综艺节目,有吸引八方来客的“打卡圣地”,有口味纯正的“苍蝇馆子”。

  这一切,与长沙的低房价不无关系。买一套位置、品质大致相当的房子,在北京、上海、深圳等城市大概每平方米需要6万元甚至更高;在杭州、南京、苏州等城市需要三四万元;在长沙,只需要1万元出头。

  长沙经济实力并不弱。2017年,长沙成为全国第13个地区生产总值破万亿元的城市。长沙城镇居民收入也不低。去年,长沙城镇居民人均可支配收入为55211元,在全国17个经济规模过万亿元城市中居第11位。

  但论房价,长沙却是洼地。中国指数研究院数据显示,到2019年底,在全国17个经济规模过万亿元城市中,长沙房价最低;2020年6月、7月,长沙市新建商品住宅价格均排在全国100个大中城市的第64位和30个直辖市及省会城市(不包含拉萨、台北)的第25位。

  作为“网红城市”,长沙的房价洼地是如何形成的?低房价又给这座城市的发展带来了怎样的效应?

  强力调控去“虚火”

  2018年6月,《湖南日报》连续发表4篇署名“晨风”的评论文章,就如何促进长沙房地产市场平稳健康发展亮明态度。

  彼时,在一线城市楼市“虚火”带动下,长沙出现炒房现象。尽管商品住宅供求关系整体平衡,但由于一些开发商捂盘惜售,部分中介哄抬房价,少数自媒体搅乱市场,散布“楼市库存告急”等不实言论,加剧市场紧张情绪,出现“全民进场,遍地刚需”的情景。

  此前,长沙房价一直维持在相对较低水平。受单位自建房较多等多种因素影响,2012年前后,长沙主城区多数新建商品住宅每平方米价格在5000元左右。但从2016年下半年开始,房价出现“跟涨”“补涨”甚至“跳涨”现象。有一名购房者,2014年到一处楼盘看房时,每平方米均价还只有4000多元,4年后再去看时,已上涨到12000元,并且需要摇号,中签率不到6%。

  针对市场高烧不退、炒房成风的表象,“晨风”系列评论文章一针见血指出,房价高企的症结,并非供需矛盾,而是投机行为作祟。并明确提出,在房地产市场调控上,政府必须保持定力,不能被房地产商、不良舆论绑架,听任市场炒作者兴风作浪。

  省会城市的楼市乱象,被省委机关报连发重磅文章批评,非同寻常。直接促成了长沙市更为严格、更为有效的房地产市场调控政策。

  2018年6月,长沙从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等方面对楼市全面调控。一是严控土地价格,改变出价最高者得的土地竞拍方式,实行最高限价和熔断机制,防止地价推高房价;二是严控新建商品住宅价格;三是严格购房资格审查;四是严禁房地产开发企业销售炒作;五是严控住房交易。购买首套房,需要落户满1年,或连续缴纳24个月个人所得税;购买第二套房,需要首套房取得不动产权属证书满4年;商品住房上市交易,需取得不动产权属证书满4年。

  随着调控力度加码,长沙楼市逐步回归理性。据长沙市住建局提供的数据,2018年、2019年、2020年1~4月,长沙市新建商品住宅销售均价分别为7938元/平方米、8267元/平方米、8527元/平方米。在全国大中城市中,长沙经济总量排名第16位,城镇居民人均收入排名第11位,但新建商品住宅价格却排在第64位,是名副其实的房价洼地。

  一房稳满城活

  人们通常用住房价格与城市居民家庭年收入之比作为衡量房价是否合理的一个重要指标。相关研究发现,房价收入比在3倍至6倍之间为合理区间;超过6倍,意味着房价可能过高。

  易居研究院数据显示,我国绝大多数大中城市房价收入比在6倍以上,一线城市甚至超过20倍。2019年长沙房价收入比为6.4倍,居全国50个主要城市末位。

  长沙市委政研室主任段宁等人认为,长沙相对较低的房价,对经济社会发展的正向作用已经凸显。

  避免沦为“房奴”,居民幸福感强。在有关机构组织的“中国最具幸福感城市”评选中,长沙已连续12年入选。居住成本较低,是重要原因之一。

  长沙居民自有住房比例位居全国大城市前列,许多大学毕业生工作六七年后,基本能自食其力购买一套住房,外来务工人员也相对容易实现住有所居。据长沙市统计局提供的数据,去年,城镇居民人均消费支出39516元,其中居住人均消费支出7628元,仅占19%。

  房价洼地成为吸引人才高地,城市竞争力增强。近几年,长沙每年净流入人口都在20万人以上,位居国内城市前列。长沙吸引大量工程师、创新人才的优势之一,就是房价较低。

  低房价降低了创业门槛,促进了城市繁荣。2019年,长沙市场主体突破100万户,在中部省会城市中,每万人拥有市场主体数量位居第一。

  长沙是全国知名的消费型城市,在有关机构评选的中国十大夜间经济影响力城市中,长沙位居第三。长沙还是中国旅游研究院发布的“夜间经济十强城市”之一。由相对低廉的房价带来的创业低成本,无疑是重要因素之一。湖南大学金融与统计学院副教授胡荣才认为,如果房地产消费过大,就会对其他消费造成挤出效应。长沙市民购房负担不重,所以敢于消费、乐于消费。

  应对挑战看定力

  必须承认,对于长沙的低房价,不同群体因利益诉求不同,也有不同声音。

  一名参与制定长沙楼市调控政策的干部说,长沙是房价洼地,客观上助推了对房地产的投资和投机需求。一旦调控松动,房价有可能出现报复性上涨。此外,有多套住房的居民,出于提升家庭资产价值的需要,也有希望房价上涨的意愿。

  特别是新冠肺炎疫情发生后,长沙财政增收压力加大,希望放松楼市调控力度,增加土地出让金收入的声音增多。一些开发商也通过各种渠道“喊话”,试图影响政府调控政策。

  要不要守住低房价?能不能守住低房价?湖南省和长沙市两级党委负责同志均作出了肯定回答。

  湖南省委负责同志认为,政府财政如果是土地财政,当然是房价越高越好,房价越高,意味着土地收入越高;从地产商角度来讲,当然也是越高越好,房价越高,利润越大。但是,房价低能让老百姓得到更多实惠,能让创业者有更加合适的成本。要保持定力,让人民群众买得起房,让到湖南投资兴业的人买得起房。

  业内人士认为,长沙市“稳房价、稳地价”系列举措,摆正了短期利益与经济长远健康发展的关系。目前,长沙财政对土地的依赖不到40%,有效避免了经济社会发展被高房价绑架,同时也倒逼政府通过发展实体经济来开辟财源。

  长沙市委负责同志表示,卖地来钱快,但不可持续;制造业发展慢,但后劲足,是立市之本、强市之基。在当前利益和长远利益面前,长沙坚决选择后者。抑制房价“虚火”、做大实体经济、做强制造业这条路,长沙会一直走下去。

  (文/丁锡国 刘良恒 席敏)

信息来源: 《瞭望》新闻周刊      责任编辑: 曹茜茜
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