为了贯彻科学立法、民主立法精神，增强立法透明度，提高立法质量，现将湖南省人民政府法制办公室报送省政府审议的《湖南省实施<物业管理条例>（草案）》全文公布。欢迎社会各界人士于2011年10月6日前通过信函、传真或者电子邮件方式向湖南省人民政府法制办公室提出宝贵意见。

　　地址：长沙市湘府西路8号    邮编：410004

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　　联系人：周皓

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　　二〇一一年九月十六日

　　湖南省实施《物业管理条例》办法（草案）

　　（征求意见稿）

　　第一章总则

　　第一条（立法目的）

　　为了规范物业管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条（适用范围）

　　本省行政区域内物业的使用、维护、服务和管理活动，适用本办法。

　　第三条（管理原则）

　　物业管理应当实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

　　第四条（管理部门）

　　省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上人民政府有关部门按照各自职责，做好与物业管理相关的工作。

　　物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和相关社区、居民委员会，应当指导、监督业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责。

　　第五条（物业服务政策）

　　县级以上人民政府应当采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。

　　第二章物业管理区域与前期物业管理

　　第六条（划分物业管理区域）

　　物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设和管理等因素划定。

　　第七条（物业管理区域备案）

　　新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的市州、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案，将已备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的市州、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案。

　　街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的市州、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案。

　　第八条（物业管理区域调整）　

　　调整物业管理区域应当经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例达到50%以上的业主同意，由物业所在地的市州、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门重新划分登记，并予以公告。

　　第九条（住宅建设工程）

　　住宅建设工程的规划审批和设计审查，城乡规划、建设行政主管部门应当对住宅物业配套建筑及设施设备的配置、基础设施设备的建设标准征求相关专业单位的意见。

　　第十条（基础设施设备）

　　项目交付使用前，建设单位应当按照项目合同的约定，完成物业管理用房和水、电、气、通信、网络、有线电视，以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等基础配套设施设备的配置。

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视等专业单位应当分户计量表和分户计量前的设施设备、管线和计量装置维修养护责任。

　　专业单位应当服务到最终用户，履行与业主签订的服务合同，保证服务质量。

　　第十一条（物业管理用房）

　　新建物业的，建设单位应当配置物业管理用房。物业管理用房应当在房屋买卖合同中明示。

　　物业管理用房的所有权依法属于全体业主，由建设单位无偿提供，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。

　　第十二条（物业管理用房标准）

　　物业管理用房应当按照下列标准配置：

　　(一) 建筑面积按照建设工程项目总建筑面积3‰至5‰的比例配置，最少不低于100平方米；分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发区域按照不少于先期开发房屋建筑面积3‰的比例配置；

　　(二) 地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋。没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于4层；

　　（三）业主委员会办公用房的建筑面积不得小于20平方米，最大不得超过50平方米。

　　第十三条（计量器具）

　　建设单位在交付物业前，应当为物业管理用房、物业共用部分、共用设施设备及相关场地配置独立的水、电、气等计量器具。

　　第十四条（车位和车库）

　　物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主；出售或者出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。

　　车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应当向全体业主公示。车位、车库租赁合同期限，每期最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。

　　第十五条（前期物业服务企业）

　　建设单位应当在申请房屋预售许可证前、通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。

　　有下列情形之一的，经物业所在地县（市、区）人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：

　　（一）投标人少于3人；

　　（二）多层物业总建筑面积少于5万平方米，或者单栋高层（含小高层）物业总建筑面积少于3万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于4万平方米。

　　第十六条(项目开发前期物业)

　　鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

　　鼓励建设单位为前期物业管理提供经营用房或者资金支持。

　　第十七条（分期开发物业）

　　分期开发的物业，可以根据开发进度和交付使用条件，分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体项目交接手续。

　　物业承接查验费用由建设单位和前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　第三章 业主、业主大会及业主委员会

　　第十八条（业主）

　　房屋的所有权人为业主。

　　业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。

　　第十九条（业主大会筹备）

　　物业管理区域内，已交付的物业专有部分面积超过建筑物总面积50%的，建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告市州、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

　　占业主总人数20%以上的业主可以联名向县（市、区）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面请求。

　　街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内会同物业所在地的县（市、区）人民政府房地产行政主管部门，指导、协助业主成立业主大会筹备组。

　　业主大会筹备组由业主、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府、社区、居民委员会的代表组成，业主大会筹备组成员及工作事项由业主和建设单位代表约定。

　　第二十条（业主大会）

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的，应当召开首次业主会议，成立业主大会：

　　（一）交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上；

　　（二）首次交付使用的专有部分面积已满2年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上。

　　业主总人数不足20人的，经全体业主一致同意，可以不设立业主大会，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

　　第二十一条（业主委员会）

　　业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将下列选举资料向物业所在地市州、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

　　（一）业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

　　（二）业主大会决议；

　　（三）管理规约和业主大会议事规则；

　　（四）业主委员会委员名单。

　　业主委员会选举情况备案后7日内，书面通报物业所在地社区和居民委员会。

　　本条第（二）、（三）、（四）项内容发生变更的，应当自变更之日起30日内另行备案。

　　第二十二条（业主委员会委员）

　　业主委员会委员从全体业主中选举产生。业主委员会委员的选举、人数、组成人员、任职条件、任期制等事项由业主大会议事规则规定。   

　　有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：

　　（一）任职期限届满或者提出辞职的；

　　（二）房屋权属变更、不再为业主的；

　　（三）丧失民事行为能力或者无法履行职责的；

　　（四）业主大会议事规则规定委员资格终止的其他情形。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物，移交给业主委员会；拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

　　第二十三条（业主大会会议）

　　业主委员会应当按照业主大会议事规则定期组织召开业主大会会议。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）物业专有部分占建筑物总面积20%以上且占业主总人数20%以上业主提议召开的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定召开业主大会临时会议的其他情形。

　　业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的，县（市、区）人民政府房地产行政主管部门应当责令在30日内召开；逾期不组织召开的，街道办事处、乡镇人民政府应当会同县（市、区）人民政府房地产行政主管部门在30日内组织业主召开业主大会会议。

　　第二十四条（业主大会会议形式）

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的显著位置公告。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的，应当将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。业主在征求意见公示期限内未反馈意见的，视为弃权。

　　第二十五条（业主投票权）

　　业主投票权，按照下列计算方式确定：

　　（一）按照业主人数计算的，一名业主计算为1票；建设单位未售出的物业专有部分计算为1票；

　　（二）按照物业专有部分建筑面积计算，每1平方米建筑面积计算为1票；建筑面积不足1平方米的按1票计算。

　　第二十六条（业主代理）

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。

　　业主可以按幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表应当于业主大会会议召开3日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见；需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。 

　　第四章  物业管理和服务

　　第二十七条（物业管理联席会议）

　　建立物业管理联席会议制度。

　　有下列事项之一的，街道办事处或者乡镇人民政府可以召集县（市、区）人民政府房地产行政主管部门和有关部门、居民委员会、相关物业管理区域的业主委员会和物业服务企业代表共同商议：

　　（一）业主委员会不依法履行职责；

　　（二）业主委员会换届；

　　（三）履行物业服务合同的重大争议；

　　（四）物业服务企业变更交接；

　　（五）其他需要协调解决的物业管理事项。

　　第二十八条（物业信用档案）

　　县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案。

　　第二十九条（物业服务企业选聘）

　　物业服务企业由业主大会选聘。

　　物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向物业项目所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门备案。

　　物业服务企业应当向物业所在地市州、县（市、区）人民政府 房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。

　　第三十条（项目经理人）

　　物业管理实行项目经理人制度。物业管理项目的主要负责人为项目经理人。

　　第三十一条（物业管理和服务人员）

　　从事物业管理的人员应当按照有关规定取得职业资格证书。  

　　物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理和服务人员，加强对物业管理和服务人员的培训和履职监管。

　　第三十二条（物业服务合同）

　　业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但业主大会授权业主委员会决定的除外：

　　（一）物业服务事项；

　　（二）物业服务质量及服务费用；

　　（三）物业管理区域内安全保障事项；

　　（四）合同期限；

　　（五）违约责任。

　　第三十三条（物业服务事项）

　　物业服务主要包括下列事项：

　　（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

　　（二）公共绿化维护；

　　（三）公共区域环境卫生维护；

　　（四）公共区域秩序维护；

　　（五）车辆停放管理；

　　（六）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

　　（七）物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理；

　　（八）物业服务档案和物业档案资料保管；

　　（九）业主大会或者业主委员会委托的其他物业服务事项。

　　第三十四条（物业服务合同备案）

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业服务项目所在地市州、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案。

　　第三十五条（物业服务合同期限）

　　物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

　　第三十六条（物业服务合同终止）

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。

　　第三十七条（物业交接）

　　物业服务合同终止的，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

　　（一）移交物业共用部分；

　　（二）移交物业承接验收交接的资料；

　　（三）移交物业服务期间形成的物业运行管理、养护、维修资料；

　　（四）结清预收、代收的有关费用；

　　（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，不得向业主收取物业服务费用。

　　第三十八条（物业服务评估）

　　业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，对物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

　　物业服务评估监理机构出具评估监理报告，应当客观真实，不得有虚假、误导性陈述或者重大遗漏。

　　第五章 物业使用和维护

　　第三十九条（物业使用限制）

　　物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

　　物业规划用途为住宅的，不得改变房屋用途，不得设立经营场所。

　　第四十条（转让、出租物业）

　　业主转让或者出租物业，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

　　业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。   

　　第四十一条（物业保修）

　　建设单位应当按照国家和省有关规定的保修期限和范围承担物业保修责任。

　　建设单位可以与物业服务企业签订委托合同，委托物业服务企业承担物业保修有关事项，并向物业服务企业支付相应的报酬。

　　第四十二条（物业质量保修金）

　　新建物业实行质量保修金制度。

　　建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价的3%至5%的比例向物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门指定的账户，一次性交存物业质量保修金。 

　　物业质量保修金的交纳、使用、管理办法由省住房和城乡建设行政主管部门会同省财政行政主管部门制定，报省人民政府批准后实施。

　　第四十三条（专项维修资金）

　　物业专项维修资金实行专户存储、专款专用；物业专项维修资金的使用，按照国家有关规定执行。

　　存入银行的物业专项维修资金应当按幢立账、按户核算。

　　物业专项维修资金使用管理的具体办法由市州人民政府房地产行政主管部门会同财政等有关部门制定。

　　第四十四条（物业维修）

　　供水、供电、供气、供热、通信、电视、网络、环境卫生、邮政、人民防空、白蚁防治等专业单位在物业管理区域共有部分进行作业的,物业服务企业应当予以配合；需要进入专有部分作业的，相关业主、物业使用人应当予以配合。

　　业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人不得损坏物业管理区域内的专业设施。物业服务企业发现专业设施破损的，应当及时通知专业单位进行维护、更新。

　　第六章 法律责任

　　第四十五条（上位法处罚）

　　违反本条例有关规定，依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规、规章应予处罚的，依法予以处罚。

　　第四十六条（建设单位违规处罚）

　　建设单位违反本办法规定、有下列行为之一的，由市州、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门予以处罚：

　　（一）建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，责令限期改正；逾期仍不改正的，可以处1万元以下的罚款；

　　（二）建设单位未按规定交存物业质量保修金的，责令限期改正；逾期未改正的，可以处5000元以上3万以下的罚款。

　　第四十七条（物业服务交接违规处罚）

　　建设单位、物业服务企业不履行交接义务的，由市州、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并予以通报；逾期不改正的，可以对建设单位处1万元以上3万元以下的罚款，对物业服务企业处3000元以上1万元以下的罚款。

　　原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由市州、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可以处5000元以上3万元以下罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由市州、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织接管。

　　第四十八条（物业服务企业违规处罚）

　　物业服务企业违反本办法规定、有下列行为之一的，由市州、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门予以处罚：

　　（一）违反物业服务合同规定的，可以处3万元以下的罚款；

　　（二）未妥善保管业主物业档案资料导致遗失、损毁的，可以处3000元以上1万元以下的罚款；

　　（三）未按物业服务合同规定养护、维护物业共用设施设备导致损毁的，责令改正，并依法承担赔偿责任。

　　第四十九条（专业单位违规处罚）

　　单位违反与业主订定的服务专业合同规定、不履行相关服务义务的，由市州、县级以上人民政府有关部门依法予以处罚；影响物业使用、造成人身、财产损害的，专业单位应当承担相应的赔偿责任。

　　专业单位维修作业造成物业共有部分或者专有部分损害的,应当依法承担赔偿责任。

　　第五十条（行政处分）

　　物业管理有关行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附则

　　第五十一条（相关解释）

　　本办法所称专有部分面积，是指不动产登记簿记载的物业面积；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积为物业专有部分面积的总和。

　　本办法所称业主人数，是指按照物业专有部分的数量计算，一个物业专有部分按1人计算；物业专有部分尚未出售或者已出售但未交付的，或者同一物业买受人拥有一个以上专有部分的，按1人计算。业主总人数为物业管理区域内的全体业主。

　　第五十二条（参照执行）

　　业主自行管理物业的，按照法律、法规和本办法的有关规定执行。

　　第五十三条（施行日期）              

　　本办法自   年 月 日起施行。