张政办发〔2020〕4号
各区县人民政府,市政府各局委:
《张家界市中心城区房地产开发项目公共配套(建)设施建设管理实施办法(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请遵照执行。
张家界市人民政府办公室
2020年5月15日
(此件公开发布)
张家界市中心城区房地产开发项目公共服务配套(建)设施建设管理实施办法(试行)
第一章 总 则
第一条 为加强市中心城区房地产开发项目公共配套(建)设施的建设管理,维护业主和开发企业的合法权益,提升房地产开发品质,改善居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《物业管理条例》(国务院令第379号)和其他有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于市中心城区内新建房地产开发、保障性住房项目的公共配套(建)设施建设管理。
第三条 本办法所称公共配套(建)设施,是指房地产开发项目规划用地红线范围内的市政公用配套设施(道路设施、绿化景观、路灯、供电、供水、排水、燃气、广电网络、通信网络等各种管线与设施)、公共服务配套设施(环卫设施、物管用房、社区用房、设备用房、停车场、公示栏等)、安全配套设施(防雷设施、消防配套设施、安保设施、大门、值班室、治安室、围墙等)、教育配套设施(幼儿园、中小学校等)、文化体育配套设施(健身器材等)、养老服务设施、婴幼儿照护服务设施、商业服务配套设施等。
第四条 公共配套(建)设施建设应当严格执行国家、省、市相关技术标准、规范和管理规定,贯彻绿色生态、节能环保要求,高起点规划、高标准设计、高质量建设,并遵照基本建设程序,确保房地产开发项目配套完善、功能齐全。
第二章 规划用地、工程设计、建设标准及配建费用
第五条 自然资源和规划部门应当在房地产开发项目用地规划条件中,明确各类配套(建)设施设置的建设标准、产权归属、完成时限、移交方式等内容,在国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时予以公示,并在《国有建设用地使用权出让合同》中明确约定,对达不到配建条件的,应在《国有建设用地使用权出让合同》中约定配建费用以及配建费用缴纳时间与方式。在核发建设工程规划许可时,进一步核定配套(建)设施的名称、位置、面积等。
第六条 房地产开发项目的规模及应配建教育、环卫设施的标准及费用应当符合下列规定:
(一)房地产开发项目规模及配建教育设施标准:规划建设10万平方米以下的居民住宅区,应当按照45元/平方米标准缴纳配建资金;规划建设10万平方米以上(含10万平方米)的居民住宅区,应当配建幼儿园;规划建设30万平方米以上(含30万平方米)的居民住宅区,应当配建幼儿园和小学;规划建设75万平方米以上(含75万平方米)的居民住宅区,应当配建幼儿园、小学和初中。具体配建情况在土地出让时一并明确。教育设施配建标准及费用详见附件1。
(二)房地产开发项目规模及配建环卫设施标准:开发项目建筑面积1.5万平方米以下的,至少应当设置一处公厕(建筑面积60平方米)和一处垃圾收集点(建筑面积20平方米);建筑面积1.5万平方米以上(含1.5万平方米)的,除应当设置建筑面积80平方米的公厕外,还至少应当设置一处建筑面积20平方米的垃圾收集点;建筑面积3万平方米以上(含3万平方米)的,除应当设置建筑面积80平方米的公厕外,还至少应当设置一处建筑面积80平方米的垃圾收集站(垃圾收集站可以和公厕进行联建,每处联建建筑面积不得少于140平方米,含值守人员办公用房);建筑面积15万平方米以上(含15万平方米)的,根据实际需要,还应当增设垃圾收集站与公厕。具体位置配建标准在规划方案审查时予以确定。环卫设施配建费用详见附件2。
(三)开发新建住宅项目需按相关标准配建教育、环卫设施,但项目周边已经存在相关设施的,或者因规划布局限制不能配建的,在征得市自然资源和规划、教育、城管综合执法部门同意,可不再配建相关设施,但应当按配建教育、环卫设施建设资金标准缴纳相应的配建费用。
(四)教育、环卫设施配建费用在土地出让时按成交的楼面地价一并计算收取。配建费用专款专用、专账核算、专户管理。教育、环卫设施配建设施的缴纳和支出流程由市教育、城管综合执法部门商市财政部门另行联合制定。对于应配建而没有配建的开发项目缴纳的配建费用,由市人民政府统筹建设使用。
第七条 新建房地产开发项目配建居家养老服务设施原则上纳入社区服务用房联合配建,其中服务设施用房的套内建筑面积、室外老年人活动场所面积分别不应低于该项目住宅总面积的2‰、4‰,并按照《城市公共设施规划规范》(GB50442-2008)、《城镇老年人设施规划规范(2018年版)》(GB50437-2007)和《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)等要求规划布局。
第八条 新建住宅小区配建教育设施应当按建设标准确定与居住区隔开的独立地块,采用行政划拨方式供地,教育设施用房应当为独立建筑,不得与商住楼公用。
第九条 新建住宅小区婴幼儿照护服务设施要按照住房城乡建设部《托儿所、幼儿园建筑设计规范》(JGJ39-2016)及相关标准规划、建设。当婴幼儿照护服务设施独立设置有困难时,可联合幼儿园一并配建。
第十条 建设单位(开发企业)应当按照《老年人照料设施建筑设计标准》(JGJ450-2018)、《社区老年人日间照料中心建设标准》(建标143-2010)、《无障碍设计规范》(GB50763-2012)等标准规范建设。
第十一条 公共配套(建)设施施工图应当同步设计,房屋建筑及各种管线施工图应当报送住房城乡建设部门审查;道路、绿化等配套(建)设施应当由有相应资质的设计单位出具施工图;施工图备案时,住房城乡建设部门应当核查公共配套(建)设施的施工图设计文件;质量安全监督部门在工程建设监督管理中应当核查公共配套(建)设施的施工图纸。
第三章 工程建设管理
第十二条 建设单位(开发企业)应当将经审查通过的施工图中所有配套基础设施施工内容依照《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》有关规定,办理质安监督手续与施工许可,附属工程纳入总包范围,不得违法分包和转包,应当统一纳入监管。
第十三条 住房城乡建设部门应当按照职责依法对建设项目的质量、安全、渣土扬尘、节能、消防等建设全过程动态监管,全面督促各有关建设责任主体落实企业质量安全、扬尘治理的主体责任。各有关监管单位应当按照各自法定职责,依法对项目配套(建)设施建设情况进行抽查,不符合要求的应及时提出整改意见。
第十四条 项目竣工后,建设单位应当按照相关规定及时组织竣工验收。由住房城乡建设部门牵头,实行规划、消防、人防、档案等限时联合验收,并将公共配套(建)设施内容纳入验收范围,缺项、未经批准的甩项、未完成图纸配套(建)设施内容的项目,不予通过竣工验收,不予办理竣工验收备案,不得交付使用。
第四章 产权界定
第十五条 市政公用配套设施按以下规定进行产权界定:
(一)房地产开发项目规划用地红线范围内的道路、绿地、路灯等设施属于全体业主共有。
(二)供水、供电、供气、通信以及有线电视等设施设备的产权界定按照国家、省、市有关文件规定执行。
(三)开发企业应当协调配合专业经营设施设备的施工,并承担相关管沟、配线管网等土建工程的配套建设,工程应满足相关规范,由专业经营单位无偿使用。
第十六条 公共服务等配套(建)设施按以下规定进行产权界定:
(一)按规划配套建设的公共场所、公用设施、物业服务用房等房屋,由开发企业无偿提供,产权归全体业主共有。
(二)张政发〔2019〕1号文件出台(即2019年2月17日)后新拿地的房地产开发项目,按照规划配套建设的社区服务用房产权归属项目所在地社区;按照规划配套建设的幼儿园、中小学校等教育设施,产权归属当地教育行政部门。
(三)新建住宅小区婴幼儿照护服务设施经验收合格后,产权无偿归属当地卫生健康部门。
(四)养老服务设施经验收合格后,产权无偿归属当地街道办事处(乡镇人民政府),接受民政部门监督管理,不得改变养老服务用途。
(五)对外开放的环卫设施经验收合格后,开发企业应当无偿交付环卫部门管理,其他的应当交由小区业主委员会管理。
(六)按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先为业主提供服务。
(七)建筑区划内,规划用于停放汽车的车位,车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或着其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
第五章 交付、移交及登记、使用管理
第十七条 开发企业交付商品房时,应当向买受人提供房地产开发项目竣工验收报告及备案证明。住房城乡建设部门负责对主体建筑和配套(建)设施的交付实施监督管理。
第十八条 产权归全体业主共有的各类配套(建)设施,由物业服务企业或者其他管理人作为接收(使用)单位;产权归政府所有的公共服务等配套(建)设施,由政府确定产权单位和接收(使用)单位。
第十九条 房地产开发项目竣工验收合格后,开发企业应当在90日内与接收(使用)单位办理移交手续,并协助产权单位依法办理配套(建)设施产权登记(备案)手续。
第二十条 不动产登记部门依据申请人提供的配套(建)设施移交协议、接收单、完(免)税凭证和相关登记材料办理不动产登记。
第二十一条 配套(建)设施办理移交手续后,开发企业不再承担其维修、管理费用,但属于保修期内的维修、管理费用和另有约定的除外。
第二十二条 配套(建)设施移交时,住房城乡建设部门、物业主管部门、接收(使用)单位的行政主管部门、产权单位、物业服务企业以及有关街道办事处(乡镇人民政府)应到现场进行交接监督,并做好相关管理工作。
第六章 监督管理
第二十三条 对已经建成并通过竣工验收的项目,开发企业、物业服务企业及其他单位和个人,不得擅自改变建筑物、构筑物、和配套(建)设施的用途和性质。房屋架空层不得擅自砌封另作他用。
第二十四条 开发企业必须严格按照国有土地出让合同约定的开发时序进行开发建设,配建的公共设施必须与项目同步规划、同步建设、同步验收并交付使用。对分期开发建设的项目,必须安排在首期建设,对于达到规模必须配建的其它公共设施,可以按项目建设分期开发的比例配置。
第二十五条 未按照规划完成配套(建)设施建设或者擅自变更规划设计和使用性质的,由规划行政主管部门依法予以处罚。各行政主管部门应当加强对项目建设监督检查,确保配套(建)设施建设到位。
第二十六条 主体建筑和配套(建)设施未经竣工综合验收备案擅自交付使用的,由住房城乡建设部门依法予以处罚。
第二十七条 未按照本办法将配套(建)设施清单及其产权归属等资料在商品房销售场所予以公示的,由住房城乡建设部门依法予以处理,并将其违规行为纳入企业不良记录。
第二十八条 专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的,由项目报建所在地人民政府责令限期整改。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。
第二十九条 各级各有关部门应当依法加强房地产项目公共配套(建)设施的监管工作,对在监管过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,将依法依规严肃追究其相关责任。
第七章 附 则
第三十条 本办法未涉及的公共配套(建)设施的其它相关事项,按照国家、省、市有关规定执行。
第三十一条 各区县可参照本办法执行。
第三十二条 本办法自公布之日起施行。此前有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。