长政办发〔2019〕33号
各区县(市)人民政府,市直机关各单位:
《长沙市规范工业地产发展管理办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。
长沙市人民政府办公厅
2019年8月28日
长沙市规范工业地产发展管理办法
为进一步规范我市工业地产发展,切实加强监管,根据《中华人民共和国土地管理法》《长沙市人民政府关于下放市级经济管理权限的决定》(市政府令第131号)精神和长沙工业地产发展实际需要,特制定本办法。
第一章 总 则
第一条 按照“总量控制、分布合理、有序推进、健康发展”的总原则,坚持“责权利统一”“谁审批、谁负责”“放管结合”的总要求,促进工业地产规范、健康发展。
第二条 本办法所称的工业地产是指在长沙市行政区域范围内的省级及省级以上园区中按照国家和省、市相关政策进行统一规划建设的生产性企业和生产性服务业的载体,包括工业制造高层厂房、工业研发楼宇、总部办公区域、中小企业孵化器、科技成果转化创新平台。工业地产项目的土地用途为工业用地。
第三条 各园区应建立健全工业地产联席会议制度,根据各园区实际情况,制定具体操作办法,负责对所辖范围工业地产项目确认和运营管控工作;出具工业地产项目确认书,对区域内工业地产项目的建设、招商、运营等进行服务和监管。各相关职能部门根据各园区出具的长沙市工业地产项目确认书办理相关审批手续。
第四条 工业地产项目必须在符合长沙市土地利用总体规划、长沙市城市总体规划和控制性详细规划、长沙市工业发展规划和工业产业空间布局规划等基础上,结合各园区主导和特色产业的功能定位及已有工业地产项目建设现状等因素,形成布局合理、特点鲜明、错位发展、功能互补的工业地产发展格局。
第二章 规划及用地管理
第五条 由市工业和信息化局会同市自然资源规划局组织各园区管委会共同编制工业地产发展专项规划,经市城乡规划委员会同意后报市人民政府批复。
第六条 新出让工业用地用于工业地产项目开发的,其面积原则上不得少于100亩。工业地产项目用地必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让,土地出让起始价不得低于评估价和工业基准地价标准。由县(市)自然资源规划部门负责组织评估、定价。
第七条 已出让工业用地上的非工业地产项目原则上不得调整为工业地产项目,确因企业转型升级需调整的,由园区管委会提交市城乡规划委员会审议同意后,按工业地产项目准入与报建流程,报市土地管理委员会“一事一议”,并按进窗受理时地价标准的评估价补缴土地价款。
第八条 已出让工业地产项目经依法批准提高容积率的,必须办理修改出让条件手续,并按进窗受理时地价标准的评估价补缴土地价款。
第九条 在符合长沙市城市规划总体规划和各园区所在片区控规要求的前提下,各园区可以依法依规组织开展工业地产项目的容积率、建筑密度和绿地率确定的相关工作。工业地产项目中单体建筑面积小于5000平方米的独栋建筑的总建筑面积不得超过项目计容总建筑面积的30% 。在规划设计时应明确,园区服务办公、生活配套设施用地(仅用于本项目内企业的配套和服务)不超过项目总净用地面积的7% ,且配套设施的计容建筑面积不超过总计容建筑面积的15%。
第十条 国家级园区的工业地产项目开发单位必须自持房屋建筑总面积的40%以上,其他园区自持比例为30% 以上。配套建筑设施必须全部由项目开发单位自持,自持部分只能自用、自营或出租,不得办理分割转让。配套建筑按现行政策规定建设,企业生产经营场所不得与员工宿舍、配套职工食堂混同,工业地产开发企业应建设为入驻企业服务的专门的公共食堂、倒班宿舍楼等。项目开发单位要根据项目产业定位建设与生产配套的化学品库、污水处理站、危废暂存间等安全、环保基础设施。
第十一条 工业地产厂房建设应当满足机器上楼要求。工业厂房首层层高不低于4.5米,有特定功能需求的,层高还需满足相应要求。工业厂房首层荷载(有地下室)应不低于 10千牛/平方米,2层及以上不低于6千牛/平方米,对于使用功能基本确定的项目,同时应满足使用功能。所有多层高层工业厂房必须配货梯并实行人货分离,货梯荷载应充分考虑叉车、设备、货物上楼等实际生产需求。
第十二条 工业地产的供配电系统电力负荷密度设计应在园区整体用电负荷现状的基础上,结合工业地产项目的产业发展方向和工业类型,分产业、分地块予以详细确定,不得低于60瓦/平方米,充分为未来进驻工业企业用电作好准备。
第三章 准入及报建
第十三条 支持有实力、有资质的园区平台公司(含所属企业)、上市公司、央企等参与工业地产项目开发。
第十四条 项目开发单位与园区签订土地出让合同时,应同时签订项目开发协议,对工业地产项目产业类型、建设时间、租售对象、自持比例、配套设施要求、转让条件、产出效益、企业服务和社会责任、不达标租售企业退出机制及违约处罚措施等进行约定。
第十五条 园区根据项目开发单位提交的项目申报材料和项目可行性研究报告等,出具长沙市工业地产项目确认书,确认书内容必须与土地出让合同一致。项目开发单位持土地出让合同、项目开发协议和项目确认书方可进行报建。
第十六条 在工业地产项目签订土地出让合同时,应在合同中明确项目开竣工时间和未按合同开竣工的违约责任。造成土地闲置的,严格按照闲置土地处置相关规定处理。
第十七条 为给生产型企业预留充分发展空间,在工业地产项目方案审查时必须明确,用于工业企业生产型用房应不低于总面积的50%,并严格规划功能分区,每个分区均应符合交通、消防、环保、人防、安全等技术规范要求。
第四章 租售监管
第十八条 各园区管委会及项目开发单位应严格控制租售对象,严禁向个人租售。
第十九条 工业地产项目申请销售前,应当满足规划设计条件及土地出让合同约定的相关要求,明确该项目自持房屋的栋号和面积,并经项目所在地园区确认,经确认后不得调整。项目分期或分批销售的,须按照园区分期(批)次确认的自持房屋比例面积要求同比例自持,工业地产开发企业预(现)售工业地产时,必须持工业地产项目确认书向住房城乡建设部门申请,办理工业地产的预(现)售许可证(备案)。经批准预(现)售的工业地产项目,在发布售房广告时,须载明工业地产的预(现)售许可证(备案)的证号和用途。
第二十条 工业地产项目开发单位在办理工业地产租售前,需向园区管委会提交招商、企业服务和物业、安全管理方案。经园区管委会审定后方可进行销售。所有销售房屋,应按规定到住房城乡建设等部门进行房源核验、完税、网签备案,方可贷款、交易、登记。
第二十一条 工业地产项目必须在出让合同和不动产权证上注明“工业地产”,由项目开发单位自持的部分不得分割转让,对标注为“工业地产”的项目,各部门应严格按照规范工业地产管理的有关规定执行。
第二十二条 各园区应按照工业地产项目类型和特点明确入驻企业的标准和条件,保证入驻企业符合工业地产项目的发展需要。经审核通过后方可办理租售手续,企业的产业类型应符合该工业地产项目可研报告的产业类型。积极引导入驻企业在办理不动产证前,将企业的工商、税务关系落入所在的园区。园区管委会应要求开发企业与租售对象建立行之有效的准入及退出机制。
第二十三条 工业地产项目开发建设房屋首次购房后,5年内不得转让,5年后进行二次交易的对象也必须符合租售对象要求。项目开发单位应在房屋销售合同中明确购房不足5年,但因企业发展、公司注销等客观原因需进行转让的,经园区管委会审批同意可以转让。
第五章 运营监管
第二十四条 工业地产开发单位应明确项目招商、企业服务和物业管理服务的方案,并统筹、建立有关安全生产监管制度,报所在园区管委会审定。经所在园区管委会审定,为入驻企业提供创业辅导、人才引进、科技创新、政策对接、法律咨询、市场开拓等公共服务平台。项目开发单位要保障水、电、气等生产生活要素供给,对工业厂房内公共管网、设施设备等进行维修养护;工业地产供电方式应采取公变方式供电,对工业地产企业用地范围内非商用且单独装表计量的企业内部职工食堂、倒班用房用电执行居民生活用电价格。
第二十五条 加强对工业地产项目入驻企业安全生产的监管。所在园区管委会、项目开发单位、项目管理单位和入驻企业要依法落实安全生产主体责任、监管责任,定期组织安全培训、隐患排查治理、应急演练等工作,切实预防事故发生。
第二十六条 各园区管委会为工业地产管理监督第一责任主体,要切实落实工业地产项目的监管主体责任,监督开发单位履约情况,定期巡查项目是否按时开竣工、是否达到项目确认书中约定的指标条件、建设要求和租售范围等;定期审核企业运行指标,监督核查土地利用状况,督促已批未建或未建成的工业地产项目加快建设进程;定期对不符合环保、安全等规定的企业进行督促整改及清理;积极配合有关执法部门查处违规销售或擅自改变厂房使用性质的工业地产项目。项目开发单位违反工业地产管理相关规定的,依法依约追究责任;园区管委会及其工作人员因玩忽职守、滥用职权造成严重后果的,依法追究其责任。
第二十七条 建立健全抽查、通报、考评等运行监管机制,市工业和信息化局每年组织市自然资源规划局、市住房城乡建设局等单位,并邀请第三方机构,就已批复的工业地产项目建设及使用情况进行评估,评估结果向市人民政府报告,并对接到园区绩效考核。
第六章 附 则
第二十八条 本办法自2019年9月1日起施行。2018年1月1日开始施行的《长沙市人民政府印发关于进一步规范工业地产发展管理办法的通知》(长政发〔2017〕32号)同时废止。
第二十九条 对于在本办法施行之前已与各园区管委会签订土地出让合同、项目开发合同或获得工业地产项目确认书的项目,报市工业和信息化局备案并公示。项目实施内容无变更的,仍按照长政发〔2017〕32号文件执行;有变更的,按本办法执行。法律、法规另有规定,合同另有约定的,从其规定(约定)。