张政办发〔2018〕19号 

各区县人民政府,市政府各局委:

《张家界市加快培育和发展住房租赁市场实施方案》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。 

张家界市人民政府办公室

    2018年7月19日

  (此件公开发布) 

张家界市加快培育和发展住房租赁市场实施方案 

为加快培育和发展住房租赁市场,根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《湖南省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(湘政办发〔2016〕99号)精神,结合我市实际,制定本方案。

一、指导思想

全面贯彻党的十九大精神,牢固树立新发展理念,以满足住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,支持住房租赁消费,引导居民转变住房消费观念,促进住房租赁市场健康发展。

二、总体目标

到2020年,形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系,促进大、中、小住房租赁企业蓬勃发展;多层面支持住房租赁消费需求,实现租者幸福居住;建立市场规则透明、诚信体系完善、政府监管到位的住房租赁市场环境,充分激发市场活力,推动实现城镇居民住有所居的目标。

三、主要措施

(一)壮大现代租赁产业,培育住房租赁市场供应主体

1.发展住房租赁企业,鼓励供应主体多元化,积极引导住房租赁企业从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务,满足不断增长的住房租赁需求,提升住房租赁规模化、集约化、专业化水平。住房租赁企业可按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发〔2015〕85号)有关规定,享受生活性服务业相关支持政策。执行公租房租金标准的住房租赁企业可按照《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕139号)规定,享受相关税收优惠政策。(责任单位:市住房城乡建设局、市发改委、市税务局、市财政局、市工商局。排第一位部门为牵头单位,下同)

2.发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体(社区)、经济合作社租赁经营“城中村”住房,将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租,规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”改造。(责任单位:市住房城乡建设局、市财政局、市城管综合执法局、市公安局、市消防支队)

3.加快物业服务企业转型。支持传统物业服务企业拓展服务领域,鼓励开展“管家式”服务,为业主提供房屋租赁中介、代管理、代维修等规范的居住服务。加强中介从业人员业务培训,不断提高从业人员业务素质,促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。(责任单位:市住房城乡建设局、市工商局)

4.成立一家市级住房租赁发展投资企业,负责统筹全市政策性租赁住房(含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等)的投资、融资、建设和运营管理,将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。同时,培育一家私营房地产住房租赁企业填充市场需求。(责任单位:市住房城乡建设局、市发改委、市财政局、市人民银行、市国资委、市经投集团公司)

5.建立住房租赁企业奖励专项资金。今后五年,市财政安排专项资金,用于奖励住房租赁行业中的优秀企业,引导、培育和规范住房租赁市场健康发展。(责任单位:市财政局、市住房城乡建设局)

(二)增加租赁住房供应,满足新增住房需求

6.鼓励开发新建租赁住房,增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划,对符合住房发展规划的新建租赁住房项目,在年度住房建设计划和住房用地供应计划中优先安排,对信用优良的企业,可以免除项目资本金监管。(责任单位:市国土资源局、市住房城乡建设局、市规划局、市发改委)

7.鼓励和规范个人及单位出租自有住房。落实个人和单位出租住房优惠政策,允许成套住房按间出租。(责任单位:市住房城乡建设局)

8.允许将商业用房按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的租赁住房,其土地使用年限不变,不动产使用性质不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。(责任单位:市规划局、市国土资源局、市公安局、市发改委、市住房城乡建设局、市城管综合执法局、市环保局、市消防支队、国网张家界供电公司、市自来水公司、燃气公司)

允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。改造中,不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效;不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构,影响房屋安全;不得加建卫生间、厨房。租赁住房应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位,不得按床位出租。人均居住面积不得低于市人民政府规定的最低标准。具体标准由市住房城乡建设局制定。(责任单位:市住房城乡建设局、市规划局、市城管综合执法局、市消防支队)

9.支持住房租赁企业通过租赁、购买、自建等方式多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营,满足多层次住房租赁需要,拉动旅游地产、养老地产等住房租赁市场的发展。(责任单位:市住房城乡建设局)

(三)保障租赁双方权益,鼓励住房租赁消费

10.承租人为本市户籍,已办理住房租赁登记备案的,可依法申请享受社会养老保险、医疗等国家规定的基本公共服务事项,且不再提交其它有合法稳定住所的纸质证明材料;承租公共租赁住房和直管公房的,可根据住房租赁登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。承租人同时享有和承担流动人口管理的相应权益和义务。承租人为流动人口的,执行《湖南省实际居住人口登记和服务规定》(省人民政府令第278号)有关政策。(责任单位:市公安局、市住房城乡建设局)

11.落实承租人基本公共服务权益。凡已按相关政策办理房屋租赁备案证明的承租人,可依法申领居住证,保障基本公共服务。(责任单位:市住房城乡建设局、市公安局)

赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,实行购租同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、符合市及所在区县入学安排的来张人员随迁子女,其监护人在本市所辖区县无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区县教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区县教育行政主管部门制定。(责任单位:市教育局、市住房城乡建设局)

12.加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工提供房屋租赁登记备案证明和无房证明可以申请提取住房公积金。具体实施细则由市住房公积金管理中心制定。(责任单位:市住房公积金管理中心、市住房城乡建设局)

保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利。在公共租赁住房中划出一定比例,优先租赁给符合张家界市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。(责任单位:市住房城乡建设局)

13.落实税收优惠政策。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人出租住房的落实营改增等税收优惠政策,对个人出租不动产月收入不超过3万元的, 2020年12月31日之前可按规定享受免征增值税政策;2020年12月31日之后,对个人出租不动产月收入不超过3万元的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率。对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。(责任单位:市税务局)

   14.加大住房租赁的金融支持。鼓励金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下,加大对租赁住房项目的信贷支持力度,通过合理测算未来租赁收入现金流,向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案,引导和支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。研究制定鼓励房地产投资信托基金发展的优惠政策,协调与指导金融机构积极参与,支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。(责任单位:市人民银行、市银监分局)

15.保障承租人健康安全居住。出租人保证出租房屋的质量安全等符合出租条件,承租人合理使用所租住房。加强租赁住房家具家装环保监督、燃气消防安全监督,确保租赁住房室内环保、安全,满足居住标准。(责任单位:市住房城乡建设局)

16.保护承租人的稳定居住权。通过对租期和租金依法进行规范,定期公布政府租金指导价格。稳定承租人租房成本,保障承租人长期、稳定的居住权益。(责任单位:市住房城乡建设局、市发改委)

17.逐步加大货币补贴政策实施力度。完善公共租赁住房货币补贴制度,建立与市场联动的货币补贴调整机制,实行实物配租与货币补贴并举的保障模式。扩大公共租赁住房货币补贴覆盖面,将新就业大学生和青年医生、青年教师等张家界经济社会发展所需的专业技术人员纳入货币补贴保障范围,形成多层次住房保障体系。(责任单位:市住房城乡建设局、市人力资源社会保障局)

(四)加强住房租赁监管,保障租赁市场健康运行

18.落实住房租赁监管责任。市人民政府对全市住房租赁市场管理负总责,市住房城乡建设、国土资源、公安、财政、工商等相关部门按照职责分工做好住房租赁监督管理和公共服务工作。各区县人民政府要加强对本辖区住房租赁市场监督管理工作的领导,开展住房租赁市场的基层服务站建设,充分发挥基层组织作用,落实住房租赁网格化管理,实现住房租赁管理服务的全覆盖;要推广线上线下房屋租赁服务一体化,实现现代房屋租赁产业链条信息的全方面交互,保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、各方信用透明;要将本辖区房屋租赁登记备案工作纳入公共服务范围统筹安排,相应经费纳入财政预算。(责任单位:市住房城乡建设局、市国土资源局、市公安局、市财政局、市工商局、各区县人民政府)

19.充分发挥行业协会作用。指导租赁企业成立张家界市不动产租赁协会,引导社会力量参与房屋租赁日常管理。通过房地产中介行业协会、不动产租赁协会,制定、完善房屋租赁中介行业执业规范和行为准则,强化行业自律,督促指导中介机构、住房租赁企业及时采集、上报租赁房屋、租住人员、租金价格等信息。(责任单位:市住房城乡建设局、市城管综合执法局、市民政局、市公安局)

四、工作要求

(一)强化组织领导。市人民政府成立张家界市培育和发展住房租赁市场领导小组(以下简称领导小组),由市人民政府分管副市长任组长,市人民政府协管副秘书长、市住房城乡建设局局长任副组长,市发改委、市公安局、市教育局、市财政局、市税务局、市国土资源局、市城管综合执法局、市工商局、市国资委、市规划局、市人民银行、市银监分局、市消防支队、市住房公积金管理中心、市经投集团公司和各区县人民政府有关负责人为成员。领导小组办公室设在市住房城乡建设局,由市住房城乡建设局局长兼任办公室主任。

(二)加强督查考核。领导小组要建立培育和发展住房租赁市场工作目标责任考核体系,对各区县、市直有关部门落实本方案的情况开展专项督查和考核,适时通报督查和考核结果。

(三)做好宣传引导。各区县、市直有关部门要利用报纸、广播、电视、网络等媒体,大力宣传加快培育和发展住房租赁市场、推动建立购租并举的住房制度的重大意义和政策措施,正确引导居民住房消费,营造良好的舆论环境。