新年伊始，保障性租赁住房市场迎来重大利好。
2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（下称《通知》），其中提到，
银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。
同时《通知》要求，银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。
自2020年底，我国房地产贷款集中度管理政策发布以来，监管部门对银行业金融机构的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比提出了更具体要求，房贷“两条红线”、融资“三条红线”以及土地端“集中供地”三大政策改变了近两年的房地产市场的发展逻辑，重塑了行业格局。
多位业内人士在接受采访时表示，本次《通知》发布之后，保障性租赁住房项目有关贷款将不纳入房地产贷款集中度管理，这意味着银行发放相关贷款将不再受集中度管理指标约束，有充足的空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放。
易居（中国）企业集团CEO丁祖昱认为，《通知》在政策意义上较为积极，在银行传统房地产开发贷业务下滑的情况下，做了及时的方向性指导和政策引领，可以预见，未来从传统商品房开发转型介入保障性租赁住房的开发企业的数量会有所增加。
▲2021年11月17日用无人机拍摄南京百水保障房一期项目。新华社记者 李博 摄
为保障性租赁住房提供更强的贷款支持
业内人士认为，本次《通知》将保障性租赁住房剔除出房贷“两条红线”，说明国家对于扶持保障性租赁住房的态度，既要让行业规范有序发展，又要全面扶持，从而形成“管理加扶持”的政策组合拳。
“当前房企资金压力较大，如果三道红线也要把保障性租赁住房贷款纳入考核，那么房企申请此类贷款的动力非常不强，进而会影响保障性租赁住房的建设和供应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是并购贷退出房贷集中度考核之后，房贷集中度政策第二次松动的例子。
严跃进分析，此次央行和银保监会的政策提出了两条非常重要的内容，政策的出发点在于为保障性租赁住房提供更强的贷款支持，减少企业和银行的顾虑。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也持相似观点，他认为，本次政策有利于提高银行放贷的积极性。
“不纳入贷款集中度管理，意味着保障房投放贷款没有规模限制。”李宇嘉称，在贷款利率比较低（保障房贷款利率可低至3.85%-3.90%），期限又比较长的情况下，银行此类贷款收益会比商业性贷款低，不纳入集中度管理是为了激励银行多放贷。
▲图/视觉中国
事实上，明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，是房地产贷款集中度管理制度的既有安排。
早在2020年12月，央行、银保监会曾发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。
制度出台时，相关负责人在答记者问中就表示，为支持住房租赁市场发展，待建立相应统计制度后，对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理。
据媒体报道，2021年6月，国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》下发后，各地抓紧建立健全保障性租赁住房项目联审机制，对于通过联审的项目发放保障性租赁住房项目认定书。
央行、银保监会均已基于住建部提供的认定标准，根据项目认定书单独设立了保障性租赁住房贷款的统计指标，将符合条件的有关贷款单独统计。
在上述措施落地后，不将保障性租赁住房项目有关贷款纳入房地产贷款集中度管理，也就具备了实施条件。
政策大力支持发展保障性租赁住房
加快发展保障性租赁住房，帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，促进解决大城市住房突出问题，是党中央、国务院作出的重大决策部署。
《关于加快发展保障性租赁住房的意见》的印发，就首次明确了我国保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。
这一文件还特别提出，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。
2022年1月11日，住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟表示，“十四五”期间40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。这个数字相比2021年任务量高出1.5倍，占“十四五”总目标的37%。
▲2022年1月8日，江苏无锡，无锡市首批保障性租赁住房——惠山区国际人才社区正式交付，并现场宣布开工建设两个保障房项目。图/IC photo
随后，各地积极响应国家号召，纷纷明确“十四五”时期保障性租赁住房供应目标，并细化落实有关政策，在土地、财税、金融等方面给予支持，引导多主体投资、多渠道供给，加快发展保障性租赁住房。
贝壳研究院高级分析师黄卉认为，2月8日的《通知》符合《加快发展保障性租赁住房的意见》的政策导向，旨在为保障性租赁住房提供金融支持，助力“十四五”期间保障性租赁住房房源供给目标实现，同时稳定房地产企业资金面。
黄卉分析表示，一方面，政策有助于提高房企参与保障性租赁住房的积极性，有效扩大保障性租赁住房房源供给。
此前在房地产贷款集中度管理要求下，房地产企业用于保障性租赁住房的贷款也纳入到计算范围，一定程度上对房地产企业参与保障性租赁住房形成了限制。《通知》有利于提升房地产企业参与保障性租赁住房的积极性，充分发挥房屋投资建设的优势，增加保障性租赁住房房源供给。
另一方面，也有助于参与住房保障建设的企业稳定资金面。
2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企面临资金压力仍然较大。由于保障性租赁住房的开发建设投资回收期长、利润回报相对较低，分开计算额度有助于房企积极参与保障性住房建设的同时，确保现金流的稳定，建立房企资金、运营等层面的良性循环。
房企探索新发展模式的重要方向
2021年12月，中央经济工作会议强调，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。业内专家表示，“探索新的发展模式”呼应新发展阶段、新发展理念、新发展格局，究竟什么是新发展模式，行业该如何转型，都还在探索中，但保障性租赁住房市场，必定是一个重要的探索方向。
“而《通知》显示，加快建立完善住房租赁金融制度，就是要针对新的住房供应体系，配置相应的金融支持制度，从而促进地产行业转型。”李宇嘉在接受媒体采访时表示。
▲2020年4月2日，在舟山市普陀城北E-01-02地块保障房项目施工现场，当地的工人们正在紧张建设中。图/IC photo
一位银行业人士接受采访时说，受到房地产贷款集中度的影响，银行对房地产领域的业务规模在2021年持续承压，尽管部分银行在2021年已经启动租赁住房领域的业务，但由于从业企业和行业规模尚不具备，相关政策还未明朗，并未形成实质性的业务贡献，相信未来该领域贷款必将获得更多的发展。
“这（保租房贷款）是商业银行2022年重点推广的房贷产品，房企应该在此类产品上积极发力，主动把握信贷机会。”严跃进表示，此前是并购贷，此次是保障性租赁住房贷款，两类贷款不纳入房贷集中度的考核，既说明房贷集中度政策大方向不变，也体现了房贷集中度政策在积极优化。
严跃进提醒，需要注意的是，房企不能自己认定此类房源，必须获得保障性租赁住房的项目认定书，才可以实现房贷集中度的豁免条款。
李宇嘉认为，《通知》可以促进地产企业融资转型。对商业性房贷限制规模，对保障性租赁住房贷款不限制规模，意在调整银行的资产结构，促进普惠金融发展，其逻辑与扶持中小微实体贷款完全一致。
IPG中国区首席经济学家柏文喜也表示，此举是对金融机构参与保障性租赁住房业务的明确与精准的支持措施，有利于金融机构将更多的金融资源投放到政策支持、社会需要的民生类急需与短板的领域之中，是金融监管部门对保障性租赁住房支持政策的细化落实，对于保障性住房建设与发展是个实质性的利好。
“（这个市场）未来一段时间可能还是以国企央企以及大型优质民企如万科、龙湖、绿城以及地方城投平台为主。”李宇嘉判断，因为这类企业在抵押物、信用等级方面更加满足银行的需求。除了开发领域以外，他建议银行对于改造类的保障性租赁住房，针对运营中的流动资金贷款、物资采购贷款等，也做出创新产品。
有市场人士认为，未来，从传统商品房开发转型介入保障性租赁住房的开发企业，数量会有所增加。