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市场销售高速增长 开发投资增速回落

  一季度,湖南房地产市场整体延续去年下半年以来的发展态势,新建商品房销售持续火爆,开工面积快速增加,去化周期继续缩短;但受长沙市新一轮房地产调控政策等因素影响,房地产开发投资增速快速回落。

  一、一季度湖南房地产市场发展情况

  (一)商品房销售保持高速增长

  一季度,全省新建商品房销售面积1341.35万平方米,同比增长25.7%,尽管比1-2月增速回落4.4个百分点,但比去年同期提高1.2个百分点,高于全国6.2个百分点;商品房销售额669.98亿元,增长37.0%,尽管比1-2月增速回落9.4个百分点,但比去年同期提高6.2个百分点,高于全国11.9个百分点。

  分地区看,14个市州商品房销售全部实现正增长。销售面积增速低于全省平均水平的仅长沙、岳阳2个市州,分别为7.7%、14.2%。三、四线城市商品房销售走高较为明显,若剔除长沙,一季度,全省商品房销售面积增长36.1%,高于当前全省平均增速10.4个百分点。

  从房屋类型来看,住宅销售面积1201.26万平方米,同比增长23.2%;商业营业用房销售面积78.43万平方米,同比增长45.1%;办公楼销售面积24.84万平方米,同比增长180.1%;其他房屋销售面积36.82万平方米,同比增长23.8%。住宅销售对全省商品房销售增长的贡献率最大,为82.7%,拉动销售面积增长21.2个百分点。

  (二)房地产开发投资增速回落

  一季度,全省完成房地产开发投资525.34亿元,同比增长4.5%,增速比去年同期提高1.6个百分点,但比1-2月增速回落8.3个百分点,低于全国4.6个百分点。

  分地区来看,8个市州房地产开发投资实现增长,增速居前三位的市州为衡阳、怀化、永州。完成投资下降的有湘西、娄底、常德、郴州、岳阳、株洲六个市州,同比分别下降28.5%、15.7 %、1.0%、0.8%、0.5 %、0.3%。

  投资结构进一步调整。其中,住宅完成投资345.02亿元,同比增长3.7%,占房地产开发投资的比重为65.7%,同比下降0.5个百分点;当前去库存周期较长的商业营业用房仅完成投资91.44亿元,同比下降0.5%,占房地产开发投资的比重为17.4%,同比下降0.9个百分点;办公楼完成投资29.93亿元,同比下降1.9%;其他房屋类型完成投资58.95亿元,同比增长23.5%。

  (三)新开工面积保持较快增长,竣工面积增速趋缓

  一季度,湖南商品房施工面积25232.63万平方米,同比增长3.8%,增速比去年同期回落3.8个百分点,高于全国0.7个百分点。本年新开工面积1393.28万平方米,增长17.0%,增速比去年同期提高11.7个百分点,高于全国5.4个百分点。其中,住宅新开工面积1013.07万平方米,增长26.7%,商业营业用房新开工面积146.32万平方米,下降37.1%。湖南商品房竣工面积975.89万平方米,增长3.1%,低于全国12个百分点。其中,住宅竣工面积703.02万平方米,下降2.8%。

  (四)去库存效果明显

  3月末,全省新建商品房待售面积2674.06万平方米,同比下降21.1%,降幅为2010年以来最大,比2月末减少104.39万平方米。其中,住宅待售面积1510.16万平方米,同比下降31.6%,比2月末减少90.72万平方米;商业营业用房待售面积671.78万平方米,同比下降3.1%,比2月末减少17.96万平方米。

  截止3月底,全省商品房待售面积去化周期为15.1个月,环比减少0.7个月,较去年底缩短1.4个月。

  (五)房地产开发企业资金较充裕

  销售火爆,资金快速回笼,使得房地产开发企业资金较为充裕。一季度,全省房地产开发企业本年到位资金1110.13亿元,同比增长12.3%,比完成投资多584.79亿元。其中,国内贷款188.10亿元,增长2.2%;自筹资金316.71亿元,下降11.1%;定金及预收款336.17亿元,增长34.7%;个人按揭贷款207.98亿元,增长38.9%。定金及预收款增长的贡献率为71.5%,是增长的主要支撑。

  二、值得关注的问题

  今年以来,随着一线城市和热点城市房地产调控政策不断出台,全省房地产市场运行出现了新变化,或将影响下阶段房地产市场走势。

  (一)省会长沙新建商品房销售由热趋冷

  3月份,长沙实施限购、限贷、限价、限签的房地产调控政策,商品房销售的火热场面迅速变冷,一季度,其新建商品房销售面积423.36万平方米,同比仅增长7.7%,低于全省平均增速18.0个百分点,比1-2月下降9.1个百分点。长沙市是我省惟一的核心城市,商品房销售面积占全省近三分之一,如果长沙市商品房销售继续大幅下降,将对全省房地产市场造成重大影响。

  (二)房地产开发投资趋于谨慎

  受一线城市、热点城市越来越严厉的房地产调控政策影响,居民对楼市的恐慌情绪正在逐步缓解,部分房地产开发企业对今后市场的走势判断难言乐观,开发投资更为谨慎。一季度,全省房地产开发投资增速比1-2月下降8.3个百分点,而受调控政策直接影响的长沙市房地产开发投资增速比1-2月下降12.0个百分点。全省房地产投资下降的市州有6个,比去年同期增加1个。投资力度减小的另外一个表现是商品房竣工面积增速放缓,一季度商品房竣工面积同比增长3.1%,前两个月为增长11.2%。

  三、对策建议

  (一)认真贯彻落实中央关于促进房地产市场平稳健康发展的政策

  要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税等手段,加快研究建立符合省情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,打击投机性购房,限制投资性购房,支持刚性需求,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

  (二)分城施策,加强供给调控

  根据各地商品房供需变化和去库存情况,做好房地产调控分城施策工作。当前,我省房地产市场是基本健康的,要处理好热点城市短期抑制需求与长期增加供给、支持城镇化和改善居住带来的刚性需求与防止投机性需求等关系,在商品房需求侧和供给侧同时发力,因地制宜,有保有压,确保去库存、稳房价、促发展等目标的实现。

  (三)加大维护房地产市场稳定力度

  提高房地产市场透明度和信息公开化,严查房地产开发企业和中介公司虚假宣传、串通定价、哄抬价格、捂盘惜售、违规预售等违法行为,依法监管,保护房地产企业生产经营积极性和合法权益,确保房地产市场长期健康、稳定发展。

  (四)推进房地产供给侧改革

  允许房地产开发企业根据市场需求更改已拿地的开发规划,调整产品供给结构。鼓励开发价格合适、管理规范、生活舒适的商品房,满足农民进城定居购房的需求。减少传统商业营业用房的土地供应和资金扶持,根据住宅供需状况,对热点区域增加住宅用地。加快棚户区改造进程,使改造地区尽快形成开发投资,形成供给。加大保障性住房实物配租力度,使低收入家庭住有所居。

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